作 者丨吴抒颖

编 辑丨张伟贤

三月以来，万科被市场传言再一次波及。从资金面来看，万科作为国内运营最头部的房企，其实并未到山穷水尽的地步。

3月14日晚，万科最新披露了关键数据，一起看看。

有关债务、销售、付息……万科最新披露

3月14日晚，万科A发布多条最新公告。

万科A：“20万科02”将于3月18日付息

万科A宣布2024年发行的公司债券“20万科02”将于3月18日支付利息，该债券发行规模为10亿元，期限7年，票面利率固定为3.42%，前5年保持不变，并包含赎回选择权和投资者回售选择权。

前2月合同销售金额334.7亿元，同比下降43%

万科14日晚间发布2024年2月销售简报，公司实现合同销售面积100.1万平方米，合同销售金额140.2亿元，累计1至2月实现合同销售面积225.5万平方米，合同销售金额334.7亿元。

万科A去年前2月合同销售金额587.5亿元，据此计算，2024年前2月合同销售金额同比下降43%。

万科A还透露，自2024年1月披露销售简报以来，公司尚未新增开发及物流地产项目。

万科国内外债务规模约826亿

根据Wind数据统计，截至3月12日，万科境内债券余额为640.16亿元，境外债务总额在25.95亿美元，如果按照最新汇率7.1762换算，合计国内外债务规模约826亿元。

从到期情况来看，万科一年内到期的国内债券余额为241.05亿元，境外债券余额在2.85亿美元，合计约为260亿元，占所有存续债券余额的31.5%。

此前已提前兑付美元债

此前万科A(000002)3月8日晚间公告，公司已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计约6.47亿美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。

据公告，万科全资子公司万科地产（香港）有限公司发行的中期票据(ISIN:XS1917548247)总额为6.3亿美元，利率为5.35%，原定于2024年3月11日到期。为确保全额偿还到期票据本息，公司已在到期前将本金及累计至到期日的利息共计约6.47亿美元存入代理行指定账户。

穆迪宣布撤销万科的Baa3发行人评级

3月11日，穆迪宣布撤销万科的Baa3发行人评级，授予Ba1的公司家族评级，“Ba1”是投机级的投资评级。穆迪还将万科的高级无抵押债务评级下调至Ba2，还把万科所有评级列入评级下调观察名单。

这无疑是万科又将迎接的一大考验。市场当前对于万科的信心比较脆弱，万科能否有效应对并平复事端，受到投资者的万分关注。

积极的消息是，万科即将到期的境外债偿债铺排已经就位，暂不需要为此而担忧，加之目前房企境外债市场几近停滞，而万科境外公开债也占比不高，穆迪的评级所带来的负面影响仍有待观察；但穆迪在报告中所提及的评级下调因素，却不得不引起重视。

12家银行为万科筹资800亿？

万科股票和债券近日大涨

3月12日，YY评级发布消息称，有12家商业银行正在筹集高达人民币800亿元(按当天汇率计算为115亿美元)的贷款，以帮助万科偿还到期债券。万科目前正在为符合条件的银团贷款准备担保，根据万科公共债券到期情况，银团贷款余额不超过500亿元。

来源：YY评级

21世纪经济报道记者问询万科方面，万科方面未予置评。上述所涉及银行机构也暂未公开回应。一位股份制银行的人士则对21世纪经济报道记者分析认为，“800亿元的贷款全部为新增贷款可能性不大，判断有部分是长短债置换。”

尽管消息的真实性有待考证，但市场显然反应积极。

在股价两交易日大涨近9%后，万科A（000002）当前股价有所回调，截至3月14日收盘报9.71元/股，当日小幅上涨0.21%。

此外万科部分债券也火爆，本周一，多只万科地产债表现较好，上涨都超过5%。

短期情绪偏向乐观，但也应该冷静地看待。

一位境外投资机构的人士对21世纪经济报道记者表示，“金融机构的支持是能够给市场一定的信心，但是对万科来说，金融机构的贷款就算全数落实，也只是‘短期帮助’。”

他提醒，万科这两个月的销售大幅下跌，如若销售情况无法恢复，即便金融机构多方驰援，其压力也不可忽视。中指院统计数据显示，今年2月，万科实现销售金额140亿元，同比下跌54%；首两个月销售额335亿元，同比下跌43%。

一位境内金融机构的人士则对21世纪经济报道记者测算认为，“万科问题的核心还是要看销售能不能企稳。如果万科的销售一直保持在150亿元前后，这也只能勉强覆盖了各种成本的支出。如果要度过偿债难关，我们测算是至少销售要恢复到250亿元左右。”

缩表开启，万科南方区域城市公司重组

2023年，万科全年合同销售金额达3761.2亿元，同比下滑9.8%。而与最高峰时的六千多亿相比，已经接近腰斩。在规模剧烈调整的情况下，房企伴随着区域收缩与合并是必然的。

据21世纪经济报道记者了解，万科南方区域于3月8日宣布进行组织架构调整，涉及多个城市公司的重组，多位城市总经理职位也进行相应变动。

具体来看，南方区域将设立东莞公司、福建公司、广佛公司、广西公司、海南公司、深圳公司、珠西公司、万溪公司。其中，珠西公司负责江门、中山、珠海业务；东莞公司负责东莞、惠州业务，福建公司将负责福州、厦门、泉州和漳州等城市的业务，广西公司则将负责南宁、柳州的业务。

不难看出，万科此次组织架构调整，是在原城市公司的基础上进行了整理和重组。

这背后的逻辑是，随着房地产行业整体缩表，多数房企区域公司都存在冗余和空转的情况，重组是必然趋势。在万科之前，招商蛇口、华润置地也进行了类似的架构调整。为了适应新形势，房企开始求变。

市场和政策的帮助越来越多，不过万科自救还需靠自己。

部分资料来自：上市公司公告、Wind

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本期编辑 江佩佩

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