投资摘要：

　　市场行情：

　　本周(3.12-3.18)A 股地产指数(申万房地产)涨幅1.98%(上周-5.48%)，A 股大盘(万得全A)涨幅-1.31%(上周-3.96%)；H 股地产指数(克而瑞内房股领先指数)涨幅7.35%(上周-9.04%)，H 股大盘(恒生指数)涨幅4.18%(上周-6.17%)。本周A股、H 股地产板块表现均强于大盘。

　　行业基本面：

　　市场持续低迷，新房销售加速下滑。从数据来看，45 城商品房累计销售面积(3.1~3.17)同比-42.1%，上月同比-23.8%；16城二手房成交面积(3.1~3.17)同比-28.0%，上月同比-32.7%。

　　去化周期继续上升。从数据来看，15 城商品房去化周期(截至3.17)为627 天，上月同期为573 天。

　　土地市场低迷。从数据来看，100 大中城市本年累计(截至3.20)成交土地建面同比-46.6%，上周累计同比-44.7%；本周100大中城市(3.14~3.20)土地成交溢价率2.5%，上周1.6%；100 大中城市本年累计(截至3.20)土地成交总价同比-66.4%，上周累计同比-65.7%。

　　融资持续低迷。从数据来看，境内地产债发行规模(3.1~3.19)累计同比-40.6%，上月规模同比-18.3%；境外地产债发行规模(3.1~3.19)累计同比-35.2%，上月规模同比-90.1%；信托融资规模(3.1~3.19)累计同比-83.1%，上月规模同比-51.2%。

　　投资策略：

　　3 月16 日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会，研究当前经济形势和资本市场问题。会议提出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后，财政部、外汇局、证监会、银保监会、央行、证监会六部委密集发声稳定市场预期，内容主要年内不扩大房地产税试点范围，加大并购贷款支持，重点支持优质企业收并购等。

　　疫情反复之下，销售压力进一步凸显。在需求收缩和预期转弱的冲击之下，供需两端都面临极大的冲击，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标将面临极大挑战，市场维稳力度进一步加强已经是刻不容缓。市场的健康稳定，既是防范化解风险的需要，也是行业向新发展模式转型的基础。

　　我们认为，中央对地产调控的态度有了较为明显的转变。在当前政策基调与鼓励方向都较为明确的情况下，需求端政策的支持有望更为精准与密集，金融机构对供需两端的支持力度也有望进一步加强。

　　我们认为融资的优势将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科 A，保利发展，金地集团。融资端的支持，也在满足了头部的稳健央企地产企业后，逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。

　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。

（文章来源：东兴证券）