@房财经 郑玉华

3月初的北方，乍暖还寒。

冬天已然过去，万物复苏指日可待。但对泛地产行业而言，春天的脚步似乎还远远没有到来。

3月7日晚，碧桂园服务对外公布了2023年度盈利预警公告。与往年相比，它又一次赶在其他同行前头，对去年的成绩单，进行了预告。

相较于已经暴雷正寻求境外债重组的碧桂园，碧桂园服务的显然要好很多。

预期营业收入同比增长10.33亿元至14.45亿元，约424亿元至428.14亿元。从整体营收看，碧桂园服务勉强维护住了物管领域“一哥”的地位，但增速显然缓慢了很多——仅为2.5%至3.5%。

而2022年，其营收同比增长43.42%，与一年前相比，碧桂园的营收增速下降了40个百分点。

营收增速大幅下降的原因，与碧桂园的前端销售业绩下滑密切相关。随着其物业项目的减少，碧桂园服务可得到的面积也大幅缩减。

而可预见的是，随着碧桂园停止拿地，其未来可供开发的存量土地日渐减少的背景下，碧桂园服务不久的将来，也终将失去物管领头羊的地位。

净利润方面，预期将经历大幅度下滑，较2022年22.61亿元，下降约74.5%至80%，为约4.52亿元至5.77亿元；归母净利润预计约2.14亿元至3.4亿元，同比下降约82.5%至89%。

从预期公告看，碧桂园服务已经连续两年，陷入了增收不增利的尬境。但好在，它依然守住了盈利的底线。

对于归母净利润大幅下滑的原因，碧桂园服务归咎于三方面原因：与碧桂园之间贸易应收款减值拨备；若干业务开展情况不及预期，导致相关业务毛利率下降；处于谨慎原因，对信用风险显著上升的客户提供服务后，于其完成履约义务且已收取该等客户的对价时，方将收取的对价确认为收入导致。

在公告中，碧桂园服务披露了与碧桂园之间应收账款，计提拨备约18亿至23亿元，另就商誉及其他无形资产减值拨备14亿至18亿元。

换句话说，碧桂园所欠碧桂园服务的款项中，有最多23亿元后者已经做了坏账打包处理；而在能“藏污纳垢”的商誉上，将继续出清。

一里一外，原本属于上市公司净利润的32亿元至41亿元，就这样没了。

而若剔除与碧桂园应收账款的减值拨备后，碧桂园服务归母净利润约38.421亿元至39.676亿元，较2022年50.218亿元，下降约21%至23.5%。

事实再次表明，一直强调自己“独立身份”的碧桂园服务，实际上并非如此。而值得指出的是，这也非孤例。

就在同日，另一家物管上市公司金科服务亦发布了2023年度盈利警告。预期录得归母净亏损，介乎于8亿元至11亿元，2022年归母净则为亏损18.185亿元。

对于亏损原因，金科服务表示主要是其当期，再次对金科股份所签未偿应收账款计提减值拨备所致。

同样的问题，发生在不同的物管上市公司身上。曾经，它们依托地产母公司，迅速做大做强，而当地产业务跌入冰窖时，它们同样受伤惨重。

一个老生常谈的话题，结在一条藤蔓上的果，物管企业何时才能真正做到“独立”。

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