袁小彬委员建议改革商品房预售制度，图片来源于网络

3月8日，最高法报告指出，最高法出台司法解释，明确商品房已售难交付纠纷债权受偿顺序，优先保障购房群众权益。同时，最高法发出1号司法建议，推动健全合同网签备案与预告登记衔接机制、加强商品房预售资金监管、强化预售信息查询和购房风险提示，促进做实保交楼、防纠纷。

今年全国两会，全国政协委员、中豪律师事务所管委会主席袁小彬关注到商品房预售制度，带来一份《关于借鉴香港商品房预售经验构建制度层面“保交楼”的提案》，针对目前我国商品房预售制度存在的三方面问题展开分析。

一是商品房预售本质上属于买卖合同，我国商品房预售制度有违公平原则，扭曲了产权法律关系。义务和风险基本全部由购房人承担，从而埋下了楼盘烂尾的重大风险。

他举例，在中国香港、英、美、新加坡等国家和地区的商品房预售制度中，购房人先支付5%-10%的定金，并支付到独立第三方比如律所账户监管，交房时购房人再通过按揭或用自有资金支付购房余款。

但在我国的商品房预售制度中，开发商拿到预售许可证（此时房屋才建成25%）后即可销售，并能拿到并支配全部房款。如果未能按期交房或烂尾，购房人不但拿不到房屋，还要向银行偿还按揭款。如购房人违约，银行有权拍卖房屋优先受偿，主要风险均由购房人承担。

二是政府主管部门和银行等监管方未能对预售资金实施有效监管，预售资金被开发商违规使用或挪用现象普遍存在，这也是导致楼盘烂尾的直接原因。

袁小彬认为，目前各个省市对预售资金监管有着不同的规定，监管账户资金由开发商、监管银行、监理机构三方进行监管。监理机构与监管银行由于与开发商存在密切的利益关系，难以对监管资金实施有效监管。主管部门过度依赖监理机构，不仅浪费了宝贵的行政资源，且无法实现有效监管，会导致开发商易于违法违规使用或挪用预售资金。

三是违法成本低，开发商敢于通过各种违法违规操作超额使用或挪用监管资金。提案中提到，开发商提供虚假资料，甚至私刻第三方公章，逃避首付款监管，主管部门一般要求其限期整改；监管银行违规划拨监管资金，只是取消其从事商品房预售资金监管业务的资格；施工单位和监理单位提供虚假证明协助开发商违规使用预售资金的，仅是将其违约行为记入信用信息系统。因此，由于违法成本过低，受利益驱动，开发商敢于铤而走险，违法使用或挪用监管资金。

为解决上述问题，袁小彬提出，建议借鉴中国香港、英国、新加坡的商品房预售做法，具体包括两方面。

首先，建议让预售制度回归公平买卖合同模式，即“订金或定金+交房时付余款”。购房人订金或定金（“预售资金”）支付比例通常超过10%，开发商未向购房人交房前，购房人无需立即在签合同时按揭贷款或支付全款。

此外，建议增加律师事务所作为购房者预售资金的监管方，强化预售资金监管。袁小彬提出，由主管部门、监管银行及律师事务所三方共同监管预售资金，无须其他第三方机构参与监督。

具体而言，由律师事务所开立独立的监管账户，与其经营账户分开运行，购房人支付的房款付到专门的监管账户托管，房屋交付时，再转付给开发商。律所若挪作他用，依法追索民事赔偿甚至刑事法律责任。与此同时，商品房预售合同签署及交易由买卖双方律师参与完成，防范开发商利用购房人的弱势地位，做出明显损害购房人权益的行为。

采写：南都记者樊文扬