作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

在地产遭遇“倒春寒”之际，市场的担忧情绪再次向稳健房企蔓延，不仅地产优等生万科遭遇做空，空头还瞄上了优质民营房企代表龙湖，龙湖多支债券近日大跌，股价也多日下滑。

趁着央行放宽经营性物业贷用途的政策暖风，龙湖一口气提前9个月还债46.1亿元，强势反击空头，力证资金链安全无虞。

3月8日，龙湖提前兑付将于2024年12月行权到期的46.1亿元的CMBS。

据接近龙湖的人士透露，龙湖此次偿付资金来自经营性物业贷款，即通过新增经营性物业贷款置换该笔债务，以此实现债务结构的优化，拉长债务久期。

这将有助于提振市场信心。此前，龙湖多只远期债券大跌。其中， 3月4日，龙湖2027年4月到期、3.375%利率的一笔债券下跌3.4%，创三个月以来最大跌幅。

龙湖此次还款来源是一次新的尝试。1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，宣布经营性物业贷款的资金可以用于偿还房企的公开市场债券，并提升了贷款额度。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这将企业存量物业经营价值和现金流的价值最大化，降低企业整体风险。

这笔CMBS偿还后，龙湖集团2024年内行权或刚性到期的境内公开债券只剩5只，存续规模为60.1亿元，且一季度无到期境内公司债，到期时间分散、无集中兑付压力，“安全垫”进一步增厚。

不仅如此，龙湖还未雨绸缪。上述人士表示，龙湖目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。此外，至2026年底前，龙湖境外无到期公开债券。

事实上，为了反击空头，去年以来，龙湖多次提前偿还债务。除该笔CMBS之外，龙湖今年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到57亿元，去年还曾提前偿还153亿港元的银团贷款，将2024年境外到期债务清零。

提前还债的底气来自于龙湖行业领先的销售表现、经营的现金回流和充裕的融资渠道。

前两个月，龙湖实现全口径销售额125亿元，虽然受大环境影响，同比腰斩，但依然稳居行业前十。

除此之外，龙湖还保持着畅通的融资渠道。星展银行研报指出，龙湖以其谨慎的财务管理而闻名，是唯一一家在行业动荡中仍持有投资级评级的民营房企，其拥有良好财务管理纪律，资产负债表富有弹性。

龙湖此次创新融资渠道还款后，也将有更多房企复制龙湖的经验，以经营性物业贷偿债。

这意味着，在房地产市场进入存量时代、开发业务承压后，经营性物业的价值会不断突显，反补房企流动性和缓解债务压力，想活得久、活得好的房企应该更加重视经营性物业。

而随着经营性物业的政策利好频现，属于龙湖等持有大量经营性物业的房企也有望凭借自己的经营手艺和稳健财务理念，等来春暖花开的那一天。