出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

正考虑换房的刘先生，这几天刚刚将房子让中介挂网。

目前，他居住的是一套60平的小两居，位于北京大兴高米店区域，一家三口日渐增多的衣物和家具家电，让原本狭小的空间，愈发紧凑。

“如果想让父母来照看孩子，现在根本住不下，客厅多站一个人都挤。”他无奈道。

女儿刚上小学，他只想换房不换学校，所以准备在周边换购房子。对于当下的楼市，他已经观察许久，知道不好卖，砍价很严重。

但最令他受挫的是，无人来砍价。“房子已经挂出去两个星期了，找的中介还是亲戚，但没有一个人来看房。”

周边二手房价格4.5万元左右，60平的房子约270万元，而他挂牌价260万元，已经主动调低价格，但还是没吸引到客户。

而他身处的北京二手房市场，截至3月5日，挂牌量已经突破17万套，创历史新高；而在去年同期，北京二手房挂牌量为11万套。

挂牌量的剧增，导致二手房市场议价空间放大，开始考验二手房业主们的接受能力，究竟要降多少出售。由此，也衍生出一个新的问题，当下是不是卖房的好时机？

市场“失灵”，二手房价格踩踏

“现在挂牌量确实17万套出头，从去年年底挂的房子就越来越多。但是成交较少，业主们可能还是不愿意降太多。”北京一位中介告诉搜狐财经。

“现在确实不好卖，需要砍5%-10%才能成交。一套400万左右的房子，一般得降20-30万才能成交。但也有业主就让一点，户型好的人家就不降。”

“有的业主能接受，有的业主一听差距大，就不卖了。还是看业主意愿，必须卖的还是得降价。”他分析道。

但从个人角度看，他认为现在是卖房的合适时机，就怕以后价格会更低。

近期北京屡有房价暴跌的消息传出，距离天安门5公里，二环房价跌到每平3.6万，近期北京西罗园小区一套房子的挂牌价，打击老破二手房定价机制，中原地产首席分析师张大伟认为这是北京小阳春的“滑铁卢”。

“虽然南二环三环老破小一直不太值钱，但也起码都在5万6万+。” 他指出。

更为夸张的是，近期地产中介感叹，750万的房子开口砍到350万，在北京陪客户参加二手房砍价得提前打120。

甚至法拍房市场，也出现豪宅暴跌的现象。

北京顶豪万柳书院的两套法拍房，近期以每平20万元成交，相较于两年前每平36万元估算，现在购买每套可以节省至少4000万元；万国城MOMA，市场价2800万左右，最终以2000万成交。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房价一直在下跌，业主们开始着急卖房，再到挂牌量激增，就是一个恶性循环。

“大家存在下跌预期，就赶紧抢跑，这种悲观情绪导致越来越多人挂牌卖房，形成了踩踏。为了尽快出手就降价，产生蝴蝶效应或跟随效应，致使二手房价格循环下跌，这又进一步佐证了大家对房价下跌的预期，反过来又会形成新一轮的挂牌。” 李宇嘉告诉搜狐财经。

“从目前的市场来看，已经出现了失灵的状态。”

他分析道，从理论来讲，如果房价上涨一波，会带动市场预期的上涨。但这次不同，房地产行业基本面发生了变化，再加之就业问题、收入、预期等因素，原来的高杠杆高上的逻辑已经撑不住，这是最根本的原因。

千万豪宅业主被误导，早卖半年损失100万

不仅是北京，刚有所恢复的深圳楼市，因香港“撤辣”受到冲击，有消息称深圳中介直接劝客户，香港的房价起步都要10w+，深圳的房价多香啊，上涨空间又大。

据说有深圳中介最近更新的朋友圈，都是在细数香港买房可能遇到的风险。

与内地人挤满香港售楼处，中介网页出现宕机、有内地客一次买了10套房的情形不同，深圳楼市则是传出有房子价格从高峰跌近4成，有房产中介收入骤降50%。

不久前，深圳坪山玺悦台业主降价事件，传的沸沸扬扬，房价从4万每平骤降至2.38万，导致部分按揭还贷业主资不抵债，迫不得已要断贷断供。开发商紧急回应，解释称是渠道中介的个人行为。

2月23日，国家统计局公布了1月份70城房价数据，新房价格一线城市环比下降0.3%，北京，广州，深圳新房价格环比全部下跌，只有上海上涨了0.4%。

而一线城市二手房价格环比下降1%，北上广深均跌，分别下降0.7%、0.8%、1.2%和1.6%，深圳二手房价格下跌最为严重。

一线城市二手房价格虽然有下跌，但不能被个别暴跌案例误导，也有因为因卖早导致亏损的现象。

“我有一个朋友，去年10月份快速出掉了一套千万豪宅，以低于市场价100万左右，这是一个被‘深房理’炒热的楼盘。而这个月他旁边那套出掉了，是按照市场价售卖的。” 一位已经离职的某头部房企营销条线高管告诉搜狐财经，她一直常驻广深区域。

“相当于半年损失100万。”

“豪宅、好户型和好设计，不怕没市场。深圳现在降的厉害的区域，主要是郊区和外围，深圳坪山玺悦台就属于外围；核心区房价还是好的，优质小区还是有价无市。”

“他也是一位房企的高管，被悲观的市场情绪给误导了，在深圳有三套豪宅，都处在核心区，均是千万级别，想要出手一套储备现金。” 她透露道。

北京一位法拍经理也告诉搜狐财经：“万柳书院传的有点夸张，两年前36万的那是豪装，普通装修并没有这么贵，本小区在售的就一套，均价17万，这小区普通装修、普通户型均价不会超过30万，拍成的这套不到20万。”

“法拍房市场跟着二手房折扣走，拍成这样正常，现在法拍房降价，主要是老破小降的多，大标的降的多。市场的确有点冷，主要是标地太大动用资金太多，这么大标的也不好套现，现在买房刚需居多。

“现在价格合理，以前太高了。”他指出，法拍房就得反其道而行，大家越不看好房价越容易抄底捡漏，刚过完年在拍的房少，有合适的放就得尽快入手，正是捡漏好时机。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉搜狐财经，香港楼市“撤辣”，虽大幅降低了内地买家到港置业的税费成本，对于包括深圳在内的一线城市购买力具有一定的“虹吸效应”，但不宜过度解读。

根据香港税务局数据，去年全年“三大辣税”交投量共录约2811宗，尽管这个数值是近年新低，但也可以看出一年才几千套的交易量与北上广深相比差距甚大，而被该新政吸引到香港买房的高净值人群，大部分也有能力在国内继续配置资产。

“大多数情况下是多买一套，而非只买一套。” 肖文晓强调道。

专家：当下不是卖房好时机，买家砍价厉害

房价的涨与跌，历来就有两种声音在对立，地产黄金时代从未缺乏过“房价要下跌”的声音，如今地产下行之下，也依然有坚挺的身影，他们因城市、地段和项目等因素，各自支撑着不同的观点，从而对当下是否是卖房的好时机，也有不同的心得体会。

“核心还是要看房源未来的升级保值潜力，要结合自己手握的资产来评估。例如我自己住的别墅，这几年一直涨，以后也会涨，我肯定不卖。”上述离职地产高管人士说道。

按照她的逻辑，如果是远郊的那些房产，周边配套不好，还有大量住宅供应，以后越来越贬值，那就赶紧卖掉；如果是市中心，但是很老旧、没有居住体验的小区、以后升值潜力有限，也应该卖掉。

李宇嘉分析称，主要看卖房的目的是什么，是要防范房价下跌还是换房。如果持有多套房产，占个人总资产的比例超过60%，建议处置一部分，特别是有一些老破小；如果是换房，当下卖房是一个比较好的选择。

“从目前来看，第一季度应该是一个卖房的（好）时期，因为房价经过下跌，已经跌到了部分刚需可以支付的水平。”他指出。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫则持不同意见，他告诉搜狐财经：“从个人房屋持有者角度看，目前不是很好的卖房时机，主要是三个因素：一是利好卖房的政策还没有落实；二是房地产市场还处于低迷期；三是当下买家砍价非常厉害。”

“在房地产处于下行周期，政策还没有全面见底的情况下，个人卖房不是个很好的时机。”他指出，预计到七八月，或 “金九银十”期间，再或是年底期间，可能是比较好的卖房窗口期。

“‘两会’之后，应该还会有新的房地产政策出台，包括供应端与需求端，未来房地产市场的热度可能就逐渐回升，价格波动也相对稳定，购房者砍价的动力，包括底气就没有那么足，作为卖方来讲，可能是个比较好的卖房时间点。” 谢逸枫总结道。

原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏近日也指出，2024年应该是买房的好时机，特别是最近几个月，应当是商品房价格最低的时候。但现在不是卖房的好时候，未来的房价还会恢复到正常上涨，现在的低迷是暂时的。

“如果是想要购买保障房的家庭，我不主张现在买房。因为现在大规模的启动保障房，正是蓄势待发，各地正在按照中央的要求积极在建设，未来会有更多的保障房入市。如果现在急着进入商品房市场，花费好几倍的价格买商品房，这样就会自讨苦吃。”他补充道。