伴随着我国经济的高速发展，我国城镇化水平快速提高。2024年《政府工作报告》显示，我国常住人口城镇化率达66.2%。

城市建设的不断推进，亦带动着房地产业、物业服务业的飞速发展。但与此同时，物业服务公司管理能力、管理水平良莠不齐的问题逐渐暴露，业主与物业的矛盾偶见报端，成为影响人民生活幸福感的因素之一。

基于此，今年两会，全国人大代表、齐鲁制药总裁李燕带来《关于修订物业管理条例，强化我国物业行业顶层监管的建议》，提出要通过进一步修订《物业管理条例》等措施，解决对物业管理强度不高、物业越权越位、物业价格不透明等问题。

中国消费者协会《2023年全国消协组织受理投诉情况分析》数据显示，2023年共受理消费者投诉约132万件。其中，房屋装修及物业服务投资约2.1万件，投诉比重约1.59%，排名第八位。腾讯房产的一项针对全国218个城市3.6万余名业主的调查结果显示，高达91%受访者希望换掉本小区物业，约84.7%的业主将本小区物业服务评价为“不及格”。《中国物业管理纠纷大数据报告（2013-2022）》数据显示，10年间全国物业纠纷案件数量总数量约为368万件，涉及物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、公共利益返还纠纷、业主知情权纠纷、业主撤销权纠纷、行政诉讼等众多类别

对于物业与业主之间纠纷长期存在的根源，李燕分析称。一是政府部门对物业公司的监管为事中、事后管理，且管理强度不高、震慑力不足；二是物业管理市场主体关系不清，物业时常越俎代庖、越权越位；三是物业价格形成机制不对称不透明，物业服务水平和业主期望错配严重。

全国人大代表、齐鲁制药总裁李燕带来《关于修订物业管理条例，强化我国物业行业顶层监管的建议》。

针对这些问题，李燕给出了三点建议：

其一，与时俱进、进一步修订《物业管理条例》。

考虑到《物业管理条例》距离2018年最后一次修订已过去近6年，故提请国务院指示相关部门，结合老百姓当前遇到的最新物业管理痛点、难点问题，对《物业管理条例》做进一步修改完善。如增加业主参与物业公司招标选择的权利；增加业主对物业服务合同的知情权条款。

其二，加速落实物业管理服务企业信用评价机制，并切实保障业主/业主委员会在其中的参与权。

建议在住建委等部门提出“建立物业服务企业信用管理制度”的基础上，将业主纳入物业公司信用评价的范围，科学设置各评价主体的评价权重，适当提高业主评价权重，并对评价结果严格落实“全国一张网”，为业务提供参考依据。同时，建议探索建立物业信用评价结果与物业管理收费挂钩机制，推进物业服务费用收缴和提高物业服务水平良性联动。

其三，进一步完善公共维修基金的使用机制。

目前，公共维修基金实行专款专用，有利于杜绝公共维修基金的非法占用，但也导致很多必要的维修、设备更换等需求被搁置，影响业主正常居住、出行甚至威胁生命财产安全。为此，建议针对严重影响业主正常生活的住宅共用部位、共用设施设备经过第三方专业鉴定机构的综合评估，确需更换的，可以不经绝大多数业主同意，允许动用公共维修基金，同时联合安监质检部门对后续维修情况进行追踪，规避公共维修基金使用中的道德与行政风险，切实维护业主合法权益及生命财产安全。

李燕代表在《关于强化居民小区消防安全治理的建议》中，也提到了压实物业责任相关建议。

随着城市现代化建设进程加快，消防安全已成为影响城市安全的重要因素，近日发生的多起高层建筑失火事件，进一步敲响了安全警钟。

李燕建议，将消防安全工作纳入物业管理服务评价范围。现实中，很多物业服务企业的消防责任意识不足、管理举措浮于形式、不能落到实处；也存在制止业主不当行为时，业主不听劝告等情况。因此，建议将消防安全工作质量纳入物业管理服务评价范围，同时强化物业服务评价结果在物业招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用；探索建立消防安全工作的评价结果与物业服务评价结果、物业管理收费挂钩机制，将相关评价作为物业费调整的依据。

李燕同时建议，进一步修订《中华人民共和国消防法》。明确各部门职责分工和边界，加强基层消防力量建设，加大对消防违法行为处罚力度。同时，应加强电动自行车及锂离子蓄电池源头管理。如对于新建、改建、扩建居民小区的，要求强制规划一定区域让电动自行车集中停放充电，并通过识别报警系统，禁止电动车进入电梯。

此外，国家市场监督管理局2023年对117家销售单位的229批次电动自行车展开的抽查结果显示，共有45批次产品不合格，其中23批次为电气装置不合格，17批次产品为充电器与蓄电池不合格。两者均是引发火灾的重要隐患，合计占不合格批次的比重为89%，占总抽检产品的比重为18%。

李燕表示，应持续强化电动车生产和认证源头管理，坚决杜绝废旧电池以次充好再次流入市场。

采写：南都记者 缪凌云