3月16日，国务院金融委召开专题会议，会上指出：关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。显然，这一积极讯号的释放为近日持续下跌的市场注入了一针“强心剂”，港股地产及物业板块应声掀起一波强势反弹。笔者认为，当下正是寻找相关板块中优质标的的好时机。

　　适逢港股市场进入财报密集发布期，业绩表现成为挖掘行业中优质公司的重要观察点之一。在此之中，笔者注意到建业新生活(09983.HK)于同日(3月16日)发布了2021年年度业绩公告。从中窥得，面对市场环境动荡不安、局部地区自然灾害突发以及疫情反复的2021年，建业新生活仍然交出了一份可圈可点的成绩单：营收净利继续保持中高速增长，同时以丰厚的派息回馈股东，稳健的基本面和强大的业绩兑现能力再获验证，侧面证实了公司的长期投资价值，值得市场给予更多的关注。

　　一、承压前行，逆势稳健增长彰显经营韧性

　　总结建业新生活的2021年年度业绩，可以用“逆势而上”四个字来概括，其核心要点如下：

　　一是在充满挑战的环境中，营收利润延续增势，充分展现经营韧性。根据公司年报，2021全年实现营收35.99亿元(人民币，单位下同)，同比增长35.6%；实现净利润6.53亿元，同比增长48.2%；实现归母净利润6.20亿元，同比增长45.2%，保持了一贯优秀的成长性。

　　二是降本增效成效显现，维持较高水平的盈利能力。得益于规模化、标准化、数智化的服务体系建设，2021年建业新生活实现毛利润11.83亿元，同比增长37.5%；毛利率上升至32.9%，带动整体盈利能力稳步向上。公司管理费用率由2020年的10.3%下降至2021年的6.4%，净利润率由2020年的16.6%提升至2021年的18.2%。

　　三是第三方外拓提速，稳步推进收并购，持续巩固行业地位。

　　数据显示，2021年，建业新生活在管项目为729个，在管面积达1.36亿平方米，较去年同期提升36%。其中，来自第三方的在管面积为0.73亿平米，占比同比提升8.7个百分点至53.8%；合约项目为1141个，合约面积达2.37亿平方，较去年同期增长26.9%。

　　增量角度，在过去一年的新增合约面积中，第三方项目占比较之2020年快速上升至89.9%，建业新生活强大的独立性得到充分显现，有力地证明了公司具备突出的市场拓展能力，为后续的稳健扩张形成良好支撑。

　　同时了解到建业新生活在收并购方面也取得了良好进展，去年拿下河北衡水泰华锦业51%股权、河南金管家物业65%的股权、河南洛阳中弘卓越物业51%以及河南天明物业51%股权等多笔订单。

　　从以上数据不难看到，建业新生活持续强化效率经营，保持强劲增长态势，抗逆性突出。

　　二、解锁人居美好新生活，塑造建业发展新优势

　　进一步探究建业新生活实现全年业绩稳增背后，存在哪些驱动力？笔者认为，可以从两个维度来理解建业新生活的独特优势与长期价值。

　　其一，建业新生活洞悉物管行业的本质，其以客户为中心，以服务为原点，打造出相较于同业公司更为广阔、也更具特色的服务生态圈。同时，良好的经营结果已部分印证了建业新生活日益增强的消费属性，有望催化盈利和估值上行。

　　致力于打造新型生活方式服务平台，建业新生活旗下拥有物业管理与增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三大业务板块，涵盖物业管理、优选生活、智慧社区、品质居住等多元业务。

　　报告期内，三大业务板块协同发展，均取得了不错的成绩：物业管理及增值服务全年收入达30.41亿元，同比增长38.3%；生活服务全年收入为4.07亿元，同比增长11.1%；商业资产管理及咨询服务全年收入达1.51亿元，同比增长68.7%。

(来源：公司公告)

　　建业新生活所打造的是一个由线上到线下，全维度覆盖居民对美好生活需求的本地生活服务平台。线上，建业新生活的“建业+”平台是一个集吃、住、行、游、购、娱为一体的系统化产品体系。数据显示，截至2021年年末，“建业+”累计注册用户达到583.6万，同比增长59%；平均月活跃用户数为166万人，同比增长50.4%；累计总交易额约15.5亿元，同比高增98%，其商业价值正在加速释放。

　　线下，建业新生活不断创新社区运营模式，2021年相继上新了多种类型的社区商业创新项目，重塑本地生活平台价值的同时，也为盈利增长打开了成长天花板。

　　此外注意到，建业新生活的商业资产管理业务在过去一年亦有不俗表现：旗下运营的10家酒店全年累计摘得行业内29项大奖；建业新生活在管运营的7个商业项目2021年度的销售总额近15亿元；成功运营3个田园综合体项目并累计接待游客千万余人次；旗下文旅项目中，电影小镇年度客流量达162万人次，只有河南·戏剧幻城的观剧人次近300万…

　　从这个角度来看，建业新生活具有一定的消费股属性，这在当前整个物管行业中是非常稀缺的。众所周知，香港市场的资金对消费股情有独钟，往后随着建业新生活消费属性的持续强化，助推业绩稳定增长的同时，有望进一步催化估值上行。

　　其二，建业新生活的“密度优势+品牌优势”双重优势，是其无可比拟的差异化竞争力。

　　近年来，物业分拆上市潮持续涌动，使得投资者对于上市物企的挑剔程度越来越高，同质化成为估值继续拔高的阻碍之一。

　　而在笔者看来，建业新生活的差异化竞争优势十分突出。作为一家深耕河南省域的综合服务提供商，一方面，建业新生活具有明显的管理密度优势，能够更好地实现资源联动和成本管控，进而发挥区域的规模效应和协同效应；建业新生活在河南单城市的平均在管面积达679万方，合约面积达1316万方。高密度的布局使其智慧化、片区化的管理得到有效应用，基础物管的毛利率进一步提升；另一方面，建业新生活已经将河南省龙头物企的招牌打响。比如，建业新生活打造的只有河南·戏剧幻城累计接待观众50万次，观剧人次近300万，并在去年荣获国家级荣誉“2021文旅融合创新项目”，这无疑对建业新生活服务品牌形成了非常正向的积累。高品牌影响力势必将助力公司获得更多项目、拥有更高的溢价。

　　持续增强的品牌优势正带动商业版图快速扩展。2020年建业新生活在河南省之外的区域覆盖仅有3个城市，即海南省海口市、新疆巴州库尔勒市，以及河北衡水市。而到了2021年，建业新生活的业务范围已经拓展至包含陕西省、山西省、河北省、安徽省、湖北省、新疆及海南等在内的7个省份，省外在管面积占比提升至10.1%，在管项目数达到117个。

　　不难发现，在物企亮点越来越难以凸显的当下，建业新生活站在高市场占有率的基石上，不断强化品牌价值，为其实现逆势突围和持续上行奠定了坚实基础，有望在行业集中度上升的过程中赢得更多的市场份额。

　　三、行业增长前景依旧，长期配置价值渐显

　　据观点指数统计，截至3月13日，至少已有15家上市物管企业发布了盈利预告或全年财报，并无一例外地实现净利润大幅增长，验证了行业强大的抗周期属性以及突出的盈利能力。

　　另一方面，政策层面仍以支持与规范发展物管行业为主，涉及完善数字经济基础设施，打造智慧城市、智慧小区，落实物业管理疫情防控要求等，指明了未来物管行业的发展方向，并在加速物管市场渗透率提升的过程中进一步打开物企的发展空间。

　　另外，在疫情防控、防汛救灾期间，建业新生活扛起责任，守护业主，凸显出物企在社会治理中价值和作用，其也凭借卓越表现赢得了社会和居民的认可。2021年全年，建业新生活累计收获业主180面锦旗、6820次电话及网络表扬；累计斩获百余项社会荣誉，位列2021年中国物业服务百强企业第11位。

　　这一系列现象皆指向，建业新生活在顺应行业发展的过程中，不断显示出强品牌力、高管理效能，而这或许也是物管行业可持续高质量发展内涵的最佳注解。

　　结尾

　　2021年，建业新生活继往开来，面对复杂多变的内外部形势，仍旧保持了平稳健康的发展态势，彰显出强大的经营韧性。与此同时，建业新生活大力回馈股东，董事会建议派付截至2021年12月31日止年度的末期股息每股0.337港币，全年派息累计达0.482港币，派息总额接近5亿港元，对应80%的高派息率。结合公司目前4.22港元的股价来看，股息率超10%。至此，建业新生活所具备的“轻资产+无负债+高增长+高股息率”四大特征已然清晰，相信跟随后续市场情绪的渐进修复，其亦将在业务纵深发展的过程中，不断提升市场占有率，实现价值升维。

（文章来源：格隆汇）