本报记者 倪兆中 北京报道

2024年两会召开在即，全国人大代表、长期从事律师工作的朱征夫，带来了几份关于民生、经济方面的议案。其中，他呼吁立即取消商品预售房制度，表示现在是取消该制度的最佳时机。

朱征夫早年曾在国土部门工作，转行成为律师后，也从事房地产相关业务，目前还是广东省破产管理人协会会长。“现在的金融资产和特殊资产的底层资产都是房地产，包括企业破产重整中的债权股权，其底层资产也以房地产居多，所以我非常了解情况。”他说。

特定条件下确立的制度

商品房预售制是指就已符合预售条件但尚未竣工的商品房，房地产企业与购房者约定，购房者交付预售款项，在预售商品房项目竣工后拥有所购房屋的一种商品房交易制度。

该制度较早出现于我国香港，我国内地住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍存在资金短缺，商品房供应量不足，于是借鉴我国香港地区房地产业的成功经验，在1994年正式确立了这一制度。

朱征夫介绍，香港的预售制是由律所监管建房资金，律所根据测量师行提供的工程进度付款。“香港的法治相对完善，而且测量师行和律师行都是个人承担无限连带责任，从业人员都比较谨慎，所以不容易出问题。”

但是内地引进的预售制度跟香港有所区别，他说，当时内地设计房屋预售制度时，律师队伍尚不成熟，所以由政府监管建房资金。但是政府监管容易发生缺位，开发商虚报工程进度，套走监管资金后又不用于相关工程，结果带来巨大隐患。

朱征夫认为，商品预售房制在我国内地房地产业发展历史进程中起到了一定的积极作用，但施行近30年来，其负面效应日益凸显。尤其自2021年以来，数十家大型房地产企业相继发生债务危机，接踵而至的是全国各地大量房地产项目停工，各地政府不得不忙于“保交楼”；同时，商品房建设已经经过高速增长期，进入存量时代。

“不会影响房企利益”

综合各种情况，朱征夫认为现在应当取消商品房预售制度。他列举了商品房预售制度的多项弊端，比如购房者承受了巨大的单方面风险，可能面临贷款违约影响个人生活；预售资金往往未能按照规定进入银行的监管账户，或者进入账户被套取，监管账户形同虚设。

此外，商品房预售还会助长房企高杠杆高风险开发模式，不仅给地方政府带来巨大压力，也给购房者造成大量问题。而且商品房预售在额外增加政府管理成本的同时，还会将房地产的资金风险最终转嫁给金融系统，引发系统性金融风险。

两相对比之下，取消预售制则有多项优势。朱征夫表示，首先有力地保护购房业主的合法权益，购房者不再承担楼盘烂尾的风险，也不必担心贷款违约。对行业来讲，预售制度取消迫使小开发商进行重组整合，催生优质房地产开发企业。

同时，在商品房现售制度下，实现公开、公正、公平交易，能够有效减轻地方政府的压力，还能够降低系统性金融风险，使银行坏账风险降低。

朱征夫说，目前是取消商品房预售制的最佳时机，最主要的就是需要政府下决心，政府下定决心将会极快推动。即使不能一步到位，也要逐渐收紧相关政策。

他表示，取消预售并不会损害房地产企业利益，因为历经几轮市场震荡，该倒的企业已经倒了。真正有实力的公司，会通过开发贷来解决房地产开发当中的资金问题，而不是把风险留给购房人。

（编辑：郝成 校对：颜京宁）

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