本文来源：时代周报 作者：梁争誉

春节前后，深圳楼市“喜提”两大利好，包括深圳市住建局调整限购政策、与房贷利率挂钩的5年期以上LPR大幅下调25个基点至3.95%。

重磅政策加持，深圳房地产市场回暖了吗？

据时代周报记者了解，目前深圳多数在售新盘的到访量以及二手房的咨询量有所上涨，但成交情况尚未有明显好转。克而瑞统计数据显示，受春节假期影响，从1月中下旬开始，深圳普通商品住宅成交量连续五周下跌。假期前后（2月5日至2月18日），深圳新建商品房网签面积约1499平方米，环比大幅下降92.6%。

不过，多名受访的开发商人士及市场机构人士均认为，新政出台时正好是市场淡季，随着政策效果持续释放，楼市“小阳春”可期。

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咨询量增加，成交尚未有起色

从机构的监测数据来看，春节假期深圳楼市表现不俗，但这是建立在基数低的基础上。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年春节深圳新建商品住宅成交17套，同比上涨。但实际情况是，2023年春节深圳新建商品住宅成交“挂零”。

克而瑞指出，虽然部分楼盘策划了针对客户相关活动，如通过限定的特价房源、家装礼包、购房送物业费等方式吸引客源，但整体成交不佳，2月5日至2月18日深圳新建商品房整体网签仅16套。

“由于新政释放时已临近春节，多数中介及购房客户已返乡，客户看房意愿虽增强，但购房心态依然纠结。新政出台时逢淡季，回暖仍需要一定周期，显效尚需时日。”克而瑞表示。

节后，随着居民工作、购房置业逐渐进入正轨，市场活跃度有所提升。

深圳贝壳研究院2月22日发布的一份研究报告称，今年春节前深圳出台优化限购政策，春节后5年期以上LPR下调25个基点，在双重利好之下，置业者入市积极性比往年高，节后的深圳楼市“暖意融融”。

该机构的监测数据显示，今年春节假期结束后四天（2月18日至2月21日）深圳二手实际成交量创近五年新高，同比增长163.6%，比2019年增长87.1%。

来源：深圳贝壳研究院

不过，也有业内人士认为，这一变化具有一定特殊性，主要系政策提振所致，而往年同期并无同等力度的利好政策出台，因此仅凭单一指标难以断定市场已实质回暖。

一名从业多年的经纪人告诉时代周报记者，节后他所在中介平台客户咨询量的确有所增长，但“成交没有明显变化，还是只看不买的多，都是看到有政策出台，来问问价格，问问成交（情况）。2月快过去了，我今年还没开单，还是得回到租赁市场搞点单，不敢押宝买卖单了。”

“市场有变化，但还不足以扭转当下的趋势。”一名深圳品牌房企营销口人士向时代周报记者表示，“2·7新政”出来后，公司连夜制作宣传物料发给客户，主要盘点了在售项目情况以及能够给到客户的折扣，但成交并没有多大变化。“房价还没止跌，加上客户收入预期不足，一时半会很难有起色。”

根据一名市场机构人士的观察，目前深圳二手房带看量已经恢复至节前正常水平，未来的成交表现要看接下来两个周末的交易量。“正常来说，两个政策加持，怎么也不会差到哪里去。”

“小阳春”可期 ，二手月成交或再上5000套

政策效果待释放，但复苏势头正在酝酿。多名业内人士均认为，楼市“小阳春”值得期待。

深圳贝壳研究院监测数据显示，节后的新增客源量、带看量对比假期前四天（2月6日至2月9日）有大幅增长，今年春节假期后四天（2月18日至2月21日）新增客源量增长340.3%，带看量增长1288%。

来自深圳中原研究中心的数据亦显示，线上看房人数有显著增长，中原找房访问量、用户咨询量持续攀升，最高环比上涨183.6%。

深圳多个在售新盘来访量也在上涨。深圳一本土房企项目称，“2·7新政”落地至2月19日，售楼处到访增长106%；一品牌房企项目表示，新政落地后到访上涨92%，表现好的时候一天卖了9套房。

深圳贝壳研究院认为，楼市“小阳春”有望提前到2月下旬开始，原因有二：一方面，随着离乡返深市民增加，咨询量、看房量均有明显回升，市场逐渐回归正常水平；另一方面，年前深圳优化限购政策对市场起到很大的积极作用，不仅推动看房中的老客户加速入市，同时也将有更多房票被释放，特别是个体户、年轻“深二代”、随迁老人等。

“2月下半个月深圳预计会提前出现‘小阳春’，3月是‘小阳春plus’。”深圳贝壳研究院院长肖小平向时代周报记者表示，去年8月深圳出台的“认房不认贷”政策推动成交上涨60%，9月的实际成交量从2500套增长至超过4000套，保守估计“2·7新政”将推动成交量上涨60%，3月的二手房成交量有望突破5000套。

乐有家营销总裁贺玲向时代周报记者表示，节前深圳有利好政策出台， 进一步优化调控政策， 释放需求；央行降息更是进一步“助攻”，市场情绪好转，节后交易反弹明显快于去年，预计“小阳春”可期。如果延续这一趋势， 三月市场实际成交量或可破5000套。

值得一提的是，月度交易量达到5000套，是深圳二手房市场的“荣枯线”。超过5000套，意味着市场活跃；低于5000套，则表示市场不景气。来自乐有家研究中心的数据显示，深圳上一次二手房月度成交量越过“荣枯线”，发生在2021年3月，成交6789套房。

深圳中原研究中心的判断较为谨慎。该机构认为，目前深圳二手房挂盘量更是不断增高，“小阳春”带给市场的也将是成交量缓慢“复苏”，“即便如此，也依然是值得期待的春天。”