变化在身边

　　“去年我留在公司总部办公的时间其实很少，算起来可能每周一天都不到。其他时间都花在了公司在管的各个项目上。”回顾过去一年的工作，胡琨感觉比以往忙碌了不少。入行将近20年，胡琨目前是仲量联行广州分公司物业与资产管理部董事。去年，公司在管写字楼项目有所增加，他身上的管理任务也相应加重。

　　写字楼配套商业率先回暖

　　胡琨管理的十几个写字楼项目，分布在广州、佛山两座城市。在广州，天河、海珠、越秀等区都有他负责的项目。除了定期与各个项目管理团队开会沟通，作为负责人，他也会经常跑项目，与租户沟通交流，了解运营管理情况。

　　过去一年，他最先觉察到的变化是写字楼底层商铺的需求量上来了。“我记得去年之前，写字楼下很多商铺都是空的，但现在很多都有餐饮店进驻了，人气旺盛了不少。”胡琨说，他所负责的琶洲一写字楼其商业配套的出租率在去年1月只有不到三成，到了今年1月，出租率已经提升到近80%，恢复势头强劲。

　　“每到中午饭点，无论是大众化的快餐还是高档餐厅，都是大排长队。”胡琨基本每周都要到这个项目一趟，与团队开会后到写字楼楼下餐厅吃饭。一年下来，他眼见着楼下出现了越来越多咖啡店、网红茶饮店、便利店，生意红红火火。“过了中午12点去，基本都要等位的。”

　　胡琨介绍，与购物中心的情况不同，写字楼配套商业主要是为了满足写字楼商务、办公等需求而存在，因此业态种类相对较少，一般而言以餐饮为主。随着广州多项促复苏举措齐发力，餐饮业率先复苏，从而带动了写字楼底商的需求量。

　　“大楼的商业配套是租客非常关注的点，特别是餐饮配套。”胡琨表示，是否方便员工用餐，是很多企业选择办公场地的重点考虑因素之一。写字楼配套商业的完善提升，吸引了更多意向企业进驻，进一步推动了写字楼出租率的增长，两者形成良性循环。

　　核心区域写字楼表现活跃

　　接待意向租户看楼及询盘也是胡琨团队的工作内容之一。尽管总体接待量有所下降，但胡琨发现，广州核心区域如琶洲的部分写字楼访客量却不少。

　　“不少租约到期的企业，会从比较偏远的地方搬迁到中心区域，选择配套更完善、设施设备更新的写字楼项目。”胡琨告诉记者，他手上一个从事新能源电池的客户，正是看中了琶洲的地段优势和租金优势，去年就从东圃搬到了琶洲。这一案例，一定程度上折射出过去一年广州写字楼租赁市场走势。

　　近年来，广州写字楼的供应量在持续增加。面对大量新增供应，不少写字楼都为客户提供更灵活、更有竞争力的租赁方案，通过租金优惠和多样化的租赁产品策略，提高物业出租率。“租户迫切需要降低营业成本，而租金是其中的重要支出。”胡琨观察发现，过去一年，不少写字楼项目纷纷推出“拎包入驻”的产品以吸引中小型企业。“办公室都装修好的，办公桌椅也全部配齐，企业签约就能入驻办公。”

　　种种举措都刺激着市场，见效明显。仲量联行《2023年广州房地产市场回顾与展望报告》也显示，部分租户利用业主加大租金优惠力度的窗口期，搬迁至更优越的甲级项目，包括一些TMT企业从产业园升级至甲级办公楼的案例也略有上升。