本周观点：2月居民中长期贷款减少459亿元，为有数据统计以来首次为负，一方面是因销售压力大，前2月克而瑞百强房企销售额同比降43%，按揭需求显著下滑；另一方面考虑年初信贷额度宽松，银行存在提前发放按揭贷款可能性，促使1月居民中长期贷款较高(+7424亿元)、2月贷款金额回落；第三是2月楼市、股市延续弱势，不排除居民将年终奖等提前偿还房贷。参考历史经验，居民中长期贷款处历史较低水平时，按揭利率往往将出现明显改善，后续按揭利率有望加速回落。本周成都发布2022年第一批集中供地计划，调整竞拍方式并放宽限价，郑州发文推进大棚户区改造项目货币化安置工作，后续不排除其他城市土拍、调控政策调整，以促进楼市平稳发展。投资建议方面，无论是从“稳增长”大局、或是避免行业系统性风险，政策端仍有改善空间，板块估值有望持续修复。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比凸显，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，亦有望带来优质物管估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

　　政策环境监测：1)央行：2月居民中长期贷款减少459亿元；2)成都：首批集中土拍竞拍方式调整，限价放宽。

　　市场运行监测：1)新房成交环比下降，后续仍将承压。本周(3.5-3.11)新房成交3.2万套，环比降13.7%；二手房成交1.4万套，环比升5.4%。3月新房日均成交同比降43.0%，降幅较2月扩大13.6pct.短期受供需谨慎影响，后续成交尤其新房或仍将承压。2)改善型需求占比环比下降。2022年1月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降1.1pct至76.4%。3)库存环比回升，短期稳中趋降。16城取证库存10051万平，环比升1.5%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，短期库存规模或稳中趋降。4)土地成交下滑，溢价率持平，二三线占比提高。上周百城土地供应建面1792.9万平、成交建面1831万平，环比降39.6%、13.1%；成交溢价率1%，环比降0pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0.7%、36.4%、62.9%，环比分别降4.5pct、升3pct、升1.5pct。

　　资本市场监测：1)地产债：本周境内地产债发行68.4亿元，环比减少34.0亿元；海外债发行0.96亿美元，环比减少2.75亿美元；重点房企发行利率区间为3.27%-13%，可比发行利率较前次持平或下降。2)信托：本周集合信托发行17.2亿元，环比减少16.8亿元。3)地产股：

　　本周房地产板块跌5.48%，跑输沪深300(-4.22%)；当前地产板块PE(TTM)7.86倍，估值处于近五年9.52%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、新城控股、招商积余；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、融创中国、碧桂园。

　　风险提示：1)供给充足性降低风险；2)房企业绩承压风险；3)政策呵护不及预期风险。

（文章来源：平安证券）