郑州出台《促进房地产行业良性循环和健康发展的通知》，通知从限贷执行标准，公积金使用，限购范围，地价款缴纳机制，二手网签规则等诸多领域，支持了房地产市场，鼓励了改善性需求。我们相信，政策具备示范效应，一个更密集的政策窗口即将开启，房地产市场销售将在2022年3月见底，开发企业投资信心有望在二季度逐步恢复。

　　▍对政策定力应正确理解。

　　我们认为，坚持房住不炒的政策定力，容易被误解为持续打压房地产市场——真正的政策定力，是指推动房地产市场健康发展的定力，即持续开展逆周期调节的定力。我们相信，由于房地产销售景气度低，企业投资意愿低，信用风险频发，当前房地产政策的主旋律，当是维稳市场，鼓励需求。

　　▍2022年初，市场处于冰点。

　　我们统计，样本城市二手房在今年前两月销售同比下降34%。1月份，70个城市中二手房房价下降的在2月份仍然达到55个。不少企业盈利能力已经十分有限，不得不压缩推货；另一些企业借新还旧遇到困难，以至于被迫明显减缓投资。行业有限的经营性现金净回流，被大量用于项目层面的并购。金融机构大多雨天收伞，行业融资环境并无改善。

　　▍因城施策，需求侧政策具备很大调整空间。

　　当前首套房认定标准，限购执行标准都处于史上最严时期，限购范围处于史上最大范围，按揭贷款相较之LPR溢价处于历史性高位，房地产交易税率仍不低，公积金个贷率有提升空间，货币化安置可能带来的需求仍然不少——总体来看，我们认为我国住房需求限制政策有明显的放松空间。与此同时，因城施策和新房限价，使得这种放松很容易成为现实。目前的市场情况，和地方预设政府性基金收入目标达成所需要出现的房地产市场情况差异较大，地方房价上涨压力又较小，从而使得地方出台政策的可能性大增。更何况，在新房限价可能存在的情况下，新房价格大涨的可能性又很小。我们相信，郑州的政策并非孤立，未来绝大多数二线城市都有可能参考郑州政策来稳定楼市，而一线城市的政策也可以对部分条款有所借鉴。

　　▍对首套房认定标准的变化，如推广全国，将有可能推动市场走出低谷。

　　2021年10月份之后，按揭贷款投放就出现了额度足但需求弱的情况。郑州此次改变首套房认定标准，尤其是对已经还清贷款的居民新购住房认定为首套房的规定，有望显著刺激改善性置业的需求。我们认为，这一政策如果在全国范围内逐步推广，将有助于房地产市场在2022年3月见底。房屋销售的回暖，预计将对推动项目层面并购，逐步化解信用风险，起到相当积极的作用。

　　▍风险因素：

　　我们注意到，郑州的规定提高了预售的门槛，并继续强调严格预售监管。我们相信，在刺激需求的同时严格预售监管是符合地方防风险的根本诉求的。我们相信，即便销售在二季度回暖，房地产行业信用分化的整体格局也不会出现变化。部分企业仍然面临偿债压力，很多公司的盈利能力可能明显下降。

　　▍政策密集窗口开启，交易复苏在即。

　　我们认为，郑州的政策具有很强的代表性，预计各地跟进的可能性较大，且各地可能在住房需求支持方面还有新的加码动作。2022年3月或是房地产市场销售的底部，基本面将在2022年二季度之后逆转。我们看好中高信用的房地产开发企业，推荐保利发展，万科，金地集团，华润置地，龙湖集团，招商蛇口，滨江集团，绿城中国和金科股份。

（文章来源：中信证券研究）