受到房地产市场大环境的影响，招商蛇口又一次录得全年归母净利润下跌。

　　2022年2月23日，招商蛇口发布业绩快报称，2021年其实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%；扣非归母净利润为88.59亿元，同比下降2.46%。

　　从招商蛇口近几年的利润来源分析可知，在经营面保持平稳之际，其这几年对利润影响较大的因素一是资产减值计提，二是出让资产所得，去年同样不例外。

　　在业绩快报中，招商蛇口对利润下滑的原因进行了分析。根据招商蛇口的说法，2021年，招商蛇口房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降。

　　以招行蛇口发布的数据测算，招商蛇口2021年全年的归母净利润率约为6.45%，在平均水平之上；但如果与其他稳健型房企相比，则仍有一定的优化空间。可供对比的是，近期发布业绩预告的保利发展和金地集团，两者2021年的归母净利润率约分别为9.67%和9.53%。

　　除了结转毛利率的因素，招商蛇口在减值拨备方面也表现出十足谨慎的态度。在业绩快报中，招商蛇口称，其按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。

　　根据减值测试结果，招商蛇口对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，减少其2021年度归母净利润34.56亿元，对归母净利润的影响同比增加12.72亿元。

　　招商蛇口过往也有较大幅度减值拨备的操作。根据此前公告，2020年，招商蛇口对截至2020年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试，结果显示，其2020年计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元，同比增加9.7亿元；减少其当年归母净利润21.84亿元，对此的影响同比增加7.50亿元。

　　在2020年业绩说明会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰也提及，“2016、2017年招商蛇口拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期”，正是这一批高价地造成了招商蛇口在2020年大幅计提减值准备。

　　此外，作为招商蛇口近几年业绩贡献的主要来源，其2021年转让子公司所产生的收益也较以往降低。招商蛇口指出，在报告期内，其转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归母净利润同比减少20.49亿元。

　　这是一份令投资者较为遗憾的业绩快报。事实上，去年前三季度，招商蛇口还拿出了一份成色良好的季度报表，在当时市场已经有下行趋势的环境下，可谓一枝独秀。

　　根据招商蛇口2021年的三季报，其2021年前三季度实现营业收入为817.58亿元，同比增长63.13%；归属于上市公司股东的净利润63.51亿元，同比增长189.76%，这一净利润增速不可谓不亮眼。

　　但随着第四季度的一次性减值拨备，招商蛇口最终没有保持住大幅增长的趋势。

　　回溯招商蛇口近几年的业绩表现，招商蛇口的表现并非无可指摘，其归母净利润在此之前已经出现了下跌的趋势。根据21世纪经济报道记者统计，招商蛇口2018年-2020年所实现的归母净利润分别为152.4亿元、160.33亿元和122.5亿元，分别同比增长20.4%、增长5.2%和下降23.6%。

　　从基本面来看，招商蛇口仍是一家在资金端和投资端具有一定优势的综合性房地产企业。

　　过去的2021年，招商蛇口在公开土地市场上的投资也仍然进取。公开数据显示，招商蛇口2021年全年新获地块总金额为2136.3亿元，全年权益购地金额1229.94亿元。

　　实际上，据21世纪经济报道记者获取的数据，招商蛇口在去年上半年所获取的土地中，有不少属于高价地项目，这也显示出招商蛇口在规模上的追求和激进。

　　受此推动加之客观因素，招商蛇口在规模和座次上实现了跃进。根据招商蛇口此前发布的公告，2021年1-12月，其累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%，首次迈进3000亿阵营，也进入了TOP7。

　　在融资方面，招商蛇口也频饮“头啖汤”。2022年1月12日，招商蛇口发行了今年首笔并购类票据，首期发行额为25.8亿元。根据募集书，招商蛇口这笔债券募集资金12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，12.9亿元用于偿还公司的银行贷款。

　　在投融资两端均发力之下，市场仍普遍认为，招商蛇口之后仍保持一定的竞争力。中信证券此前在一份研报中指出，招商蛇口销售随市场下行，但资金安全无虞，并无消费者担忧交付的影响，因此整体销售下行程度小于低信用同业。

　　中信证券预计，2022年初的按揭和信贷将更为充裕，市场销售有望在2022年3月份回暖，而市场企稳后，一旦房价恢复，招商蛇口大量低毛利项目存在经营弹性，而其央企身份和稳健的财务结构能够保证其平稳度过市场下行周期。

　　从股价表现来看，招商蛇口去年以来表现并不突出。截至2022年2月23日收盘，招商蛇口报13.85元/股，下跌2.33%，总市值为1097亿元。

（文章来源：21世纪经济报道）