差估署修订对上两个月的楼价跌幅，据此8丶9丶10月连续3个月楼价单月均各自挫逾2%，跌势明显转急，楼市辣招应当再作检讨以防楼价崩溃令市场气氛恶化及拖累整体经济。

差估署公布的最新数据显示，2023年10月份私人住宅售价指数报321.4点，较9月的328.5点再跌2.16%，连跌6个月，跌至2017年4月以来的79个月(即逾6年半)新低。今年首10个月楼价累跌3.97%，若与2021年9月的历史高位398.1点比较，楼价跌幅更达19.27%，已达当年承造八成楼按负资产的警戒线。

楼价自上半年的5月起，至10月期间已连续6个月下跌，累积跌幅高达9.26%。至于10月份楼价持续下跌，主要受累本地主要银行于9月中下旬大幅调高新造楼按封顶息0.5厘，加上息口仍然高企，兼逢市场当时静观《施政报告》出台，交投极为淡静，业主卖楼多要减价才能成交所致。

展望11月份市况，减辣效应对交投量有帮助，惟对楼价而言只属昙花一现的作用，楼价仍因应发展商低价开盘而令二手业主叫价持续受压，预料下次公布的11月份楼价跌幅只能略为收窄，但仍料跌达1.8%。至于12月份，相信发展商在新盘存量较多下，将继续采取“先求量丶后求价”的低价开盘策略，二手业主继续捱打并跟随低价卖楼，料届时楼价将再跌1%至1.5%。

笔者估计，第四季楼价跌幅料达5%，全年计楼价恐挫7%，届时指数约报310.9点，将较2021年9月的历史高位累挫近22%，意即当年若以八成按揭入市的业主也将堕入负资产行列。港府如不尽快检讨及再修订撤辣方案，恐楼价跌势将延长至明年首季，为防楼价急跌带来更多负资产，当局应慎重考虑提早在明年预算案前便要再调整辣招内容，以挽回市民入市信心。

租金走势方面，表现强劲，已连升9个月，累升7.32%，差估署10月份租金指数报186.3点，按月升幅收窄至0.32%;预期第四季馀下两个月，租金维持与10月相若的升幅稳步向好，故料全年租金升幅约达6.67%，表现明显跑赢楼价。

今年以来，楼价下跌而租金上升的现象反映了买家入市意欲低迷，大多采取观望的态度，部分人宁可转买为租，令楼价受压。此外，通关后多了外来人口到港，包括海内外员工及学生等回流香港工作及求学，大幅增加了租赁需求，带动租金上升。

也许读者会问，导致这种现象的主要因素是什么？笔者认为过去两年，楼价持续下跌主要有两大元凶，一是疫情的影响，拖累经济表现，加上封关之下，人流及资金流断裂，皆不利楼市及楼价发展。二是息口持续上升，供楼负担压力大增，影响了入市意欲，导致楼价徐徐下跌。至于租金上升的原因是市场租盘缺乏，惟疫后通关，非本地人住屋需求大增，在供不应求下推升了租金。

楼价回落对有意置业者是喜讯，可以较低的价格入市，然而楼价下跌往往受着不利因素影响所致，例如股市大跌丶经济前景不被看好等等，或会令大部分人靠边站而暂缓入市，更会令首置者及上车客缺乏入市信心，影响整体市场表现。至于租金持续上升，反映求过于供的问题浮现，租客需支付较昂贵的租金才能成功租得单位。

（文/利嘉阁地产研究部主管陈海潮）

（原文刊登于2023年12月11日出版的《经济导报》总3558期)