预售资金监管全国无统一标准，目前主要有三种模式。预售资金监管的现行政策可追溯到1994 年出台的《城市商品房预售管理办法》，其允许各地区因城施策，目前主要有三种提取方式：1)部分城市将资金监管额度规定为预收款总额的10%~40%；2)部分城市规定在工程造价的基础上按照一定比例上浮；3)还有部分城市将预售资金监管额度规定为以每平米建造成本为基准。

　　“一城一策”地方自主性强，21 年下半年开始监管趋严。不同地区预售资金监管的方式差别较大，由此带来部分城市存在监管细则不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏较慢等问题。自2021 年下半年以来，保竣工、保交付的背景下，预售资金监管明显趋严，在融资需求难以得到满足的情况下，进一步加大了企业的资金压力。

　　预售资金监管由“一城一策”向全国统一化转变。由于具体细则尚未公布，从媒体报道中我们可以总结出监管办法调整的几个重点：1)监管办法由“一城一策”变为全国统一标准，由于各地的监管模式不一，在进行调整之后，所受影响程度不同，之前过度监管的资金将得到释放；2)“保竣工、保交付”还是首要任务，本次监管办法的调整规范是对之前监管问题的纠偏，而不是全面放松，对政策调整效果还需理性看待；3)监管模式规范之后，之前监管额度受限额度较大的部分民企的资金压力将得以缓解。

　　基于总量和公司角度，对新监管办法预期影响的测算。从总量上看，监管办法在三种模式下带来的最大资金增量为20%左右，全国监管办法的规范在一定程度上有助于缓解企业资金紧张的难题，不过通过测算得到的最大资金释放量，未必等于实际执行中带来的资金增量。从公司层面看，通过可测算的“有息负债扣除预收减应付后的负债权益比”来近似衡量“三道红线”中的“净负债率”，三种比例下，民企资产负债表改善幅度最大，监管比例为10%的情况下，央企、地方国企及混合所有制企业、民营企业调整后的负债权益比均达到了1 以下。

　　投资建议：目前基本面仍处于下行途中，景气度处于历史最差，在“稳增长”主线下，政策博弈预期不断增强，行情演绎路径逐渐清晰，在政策宽松初期，市场首先寻找确定性，即逻辑顺畅的央国企，随着政策不断演绎，市场逐步从分歧走向共识，行情从央国企向民企和物管公司过渡，我们认为一、二季度央、民、物企均有机会。目前行业政策支持从供给侧向需求侧逐步过渡，预售资金监管调整是“稳增长”

　　的开端，各地“因城施策”从公积金贷款放松到商贷放松，政策宽松范围逐步扩散。后续继续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)；建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)。

　　风险提示：政策推行不及预期、销售下滑超预期的风险。

（文章来源：中国银河证券）