第747期 | 2022/02/12

　　2022年，房地产市场迎来了比2021年更为复杂的开局。

　　一年前，深圳“万人抢房”、上海杭州“刚需客手握现金买不到房”的热度犹在，但2021年1月却错失开门红，在一片冷清中迎来一个没有返乡置业的春节。

　　延续了2021年底的低温态势，重点城市市场活跃度继续回落，买房人的预期悲观，叠加部分房企2021年“爆雷”，令购房行为愈发保守，缓慢推进的销售，给急于回款的房企再添一份压力。在资金压力面前，房企投资力度同比大幅下降，拿地规模同比大幅萎缩。

　　1月20日，全国住房和城乡建设工作会议继续强调，要增强调控政策协调性、精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，坚决有力处置个别头部房企项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。

　　总体而言，1月各地政策暖风频吹，全国银行间同业拆借中心公布5年期以上LPR为4.6%，较上期下调5个基点；多地陆续出台住房公积金新政，部分城市楼市新政聚焦购房补贴及人才购房或开放落户限制等。

新房成交面积同比降3成

　　尽管近期信贷等政策总体较为宽松，但传导至购房领域依然需要时间。

　　1月新建住宅方面，重点城市整体推盘量有所回落，除上海新房市场成交规模有所回升外，多数城市市场表现较为冷清。

　　据中指研究院监测，1月50城商品住宅成交面积在2426万平方米左右，同比下降34.1%，降幅扩大。

　　由于多地疫情有所反复，各地倡导就地过年，但返乡人员相比于前两年仍有大幅增加。尽管如此，2022年春节楼市“不打烊”仍然没能激活中小城市返乡置业的热情，而大城市在“就地过年”之下，购房者置业亦不活跃，成交规模继续回落。

　　事实上，1月底至虎年春节期间，全国重点监测城市成交面积较去年春节期间均下降，仅上海等个别城市例外。中指研究院数据显示，2022年春节期间，上海新房成交10.3万平方米，同比上涨646%。

　　贝壳研究院认为，从较长周期来看，2022年1月成交量的绝对值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平，新房市场开始进入筑底阶段。从调控政策传导路径来看，以往调控往往是先利率，再公积金，进而向商贷方向传导。当前多地已出台公积金调控政策，未来或将向商贷方向传导，并且政策调整将由低能级城市向高能级城市过渡。

　　同时，多家机构预计，2022年全年商品房销售面积、销售额都将下降10个百分点以内。

　　1月百城新房成交虽量跌，但价稳。

　　中指研究院数据显示，1月新建住宅价格环比上涨的城市个数为44个，上涨城市数量较上月增加5个。

　　中指研究院认为，各地扶持政策发力显效仍需时间，预计短期市场调整态势仍将延续，部分前期调整较早以及需求支撑力度强的城市，随着信贷环境的改善和相关扶持政策陆续落地，市场有望逐渐筑底回升，部分城市3月“小阳春”仍有预期。但对于大多数城市来说，市场调整时间或较长，恢复动力偏弱，短期购房者置业情绪难有明显改观。

二手房成交量环比下降2成

　　作为晴雨表的二手房市场，虽然整体维持冷淡态势，除杭州、北京二手房成交有所企稳外，多数城市依然维持低位运行。

部分城市二手房价格指数环比涨跌幅对比

来源：贝壳研究院

　　贝壳研究院数据显示，1月50城二手房成交量环比下降约23%。受到疫情影响的城市是成交量下行主要区域，如西安因疫情封城，1月二手房成交量环比下降超过8成；郑州、天津等1月疫情局部复发，成交量环比降幅超过5成；北京1月下旬疫情也有反复，带动北京链家二手房成交量环比下降12%。

　　以目前的成交量来看，市场仍处于历史低位，多数三四线城市市场景气度仍在20以内的较冷区间。

　　根据贝壳研究院报告，该市场景气指数在40以上为市场预期景气，涨价预期强，20至40之间预期相对平稳，20以下为市场预期低迷。

50城二手房景气指数走势来源：贝壳研究院

　　但二手房价格环比跌幅收窄令预期有所回升。

　　贝壳研究院数据显示，1月50城二手房价格指数环比跌幅为0.3%，较上月收窄0.5个百分点。

50城二手房月度成交量走势来源：贝壳研究院

　　房价下跌城市个数进一步减少，而房价修复较快的城市主要是一线及基本面较好的二三线城市。

　　北京、上海、佛山、苏州等城市，贝壳二手房价格指数在上月环比止跌后，1月平稳上涨；泉州、长沙、广州、南京、厦门、无锡、合肥等二手房价格指数止跌趋稳。

　　百亿房企数量减半

　　各阵营增长率全部下滑、门槛值次第下滑，百亿房企数量比去年同期减少近一半。

2021年-2022年1月TOP100房企增速情况

来源：中指研究院

　　中指研究院数据显示，碧桂园、万科、保利发展成为1月销售额前三甲，销售额分别是504亿元、335亿元和279亿元。

　　1月份销售额达到百亿元的房企仅15家，较去年同期减少14家；超50亿元房企22家，较去年同期减少31家。

　　百强房企销售额均值同比下降23.1%，为61.8亿元。此外，各阵营出现不同程度下降，其中15家百亿以上阵营销售额平均增长率为-24%；50亿-100亿的第二阵营22家，平均增长率-31.3%；20家30亿-50亿第三阵营房企增长率均值为-33.8%。

1月中国房地产企业销售业绩排行榜前十

　　值得关注的是，典型上市房企1月份业绩几乎全线下滑。根据克而瑞对45家典型上市房企业绩统计，单月销售金额同比增幅仅建业集团增长42.2%、滨江集团增长7.1%、力高集团增长0.8%外，其余42家房企均出现不同幅度下降，其中绝大多数为两位数下滑甚至腰斩。

　　另一方面，房企业绩整体下滑令各阵营门槛值下降严重。TOP100门槛值仅11.7亿元，同比下降45.4%。其中，TOP3房企门槛值较上年下降45.6%、TOP10房企下降27.3%、TOP30房企下降28.3%，TOP50及TOP100房企同比分别下降29.1%和45.4%。

1月各房企阵营门槛值

　　克而瑞认为，不少房企放缓供货节奏，供应低迷一定程度上导致成交大幅下滑。更为主要的是，去年下半年以来市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。

　　在此背景下，房企的营销热情开始减退。对比2020年初的房企积极营销，加大推盘，今年1月房企鲜少推出集团性活动，区域联动营销热度也同步减弱。据克而瑞统计，仅有世茂、绿地、融创、荣盛等房企推出了一些节日活动，碧桂园2021年底推出步数打卡，富力借助冬奥契机推出“线上公益跑”打卡活动。

　　土地市场开局惨淡

　　1月，宁波进行了第三批次集中土拍，38宗地全部成交，其中5宗地竞价触顶，整体出让金达到252亿元，排名全国第一。

　　除宁波外，其余城市土地成交均现低迷，成交金额排名靠前的城市均位于长三角地区，如南通、常州、嘉兴、上海。

　　但从供应成交来看，以往的同环比数据已经无法适应当前的土拍市场结构变化，比如对比2021年1月上海成交450亿元、杭州超400亿元的成绩，集中供地令今年各城市的成交走势充满了不确定性。

2021-2022年50家代表房企每月拿地总额

　　据中指研究院，1月全国300城推出各类用地规划建筑面积1.3亿平方米，同比下降26.8%；成交1亿平方米 ，同比下降30.2%；供应及成交较去年均有明显下滑。

　　受供应结构影响，今年1月300城推出住宅用地规划建筑面积4042.4万平方米，同比下降47.56%；成交规划建筑面积2678.6万平方米，同比下降54.08%。

　　成交楼面均价方面，由于部分一线城市和二线城市没有土地成交，300城的楼面均价为3255元/平方米，同时影响到整体的成交出让金约为872亿元，同环比均有明显下降。

　　从房企拿地层面来看，1月百强企业拿地总额837亿元，拿地规模同比下降62.6%，绿城中国、华润置地和大家房产占据新增货值榜单前三位。

1月房企拿地金额前十

　　而50家代表房企拿地总额同比下降88.8%，则更直观反映了土地市场的降温程度。在供应端，受春节和集中供地影响，各地供地节奏放缓；企业端，受各类金融调控政策影响，房企资金承压下拿地意愿和拿地能力降低。

　　但50家代表企业内部分化显著，部分现金流较稳定企业拿地态度积极，如第一阵营内的华润置地，第二阵营内的新希望地产等，1月拿地同比均有所增长。

　　从各城市群拿地金额来看，长三角热度不减。1月，长三角TOP10企业拿地金额224亿元，依旧位居三区域首位；中西部TOP10企业拿地金额83亿元，位列第二。拿地面积来看，中西部TOP10企业拿地面积以496万平方米位居三区域首位，继续领跑。

　　整体融资规模降7成

　　2022年仍然是房企偿债的高峰之年，年内到期债券总额接近万亿元，其中1月、3月、4月及7月到期债务规模超过千亿元。

　　据贝壳研究院统计，1月房企到期债务存在570亿元缺口。

　　具体来看，1月境内外债券融资到期债务规模约1051亿元，较上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期债务净额570亿元。根据当前月月均发债500亿元规模计算，房企偿债压力仍较大，房企“借新还旧”的传统模式恐难过难关。

　　2021年下半年房企风险的集中爆发，令资本市场观望情绪短期难以散去。根据贝壳研究院数据，1月房企境内外债券融资累计约481亿元，同比大幅下降70%。从月度情况来看，1月发债规模保持上年四季度500亿元上下的规模水平，环比下降7%。

2014年1月至2022年1月房企债券融资规模

来源：wind，贝壳研究院整理

　　与2021年首月抢跑美元债市不同，由于境内信贷适度宽松，2022年开年，房企债券融资仍以境内债为主，境外债券规模占比仅30%，较2021年同期下降24个百分点。

　　票面利率方面，主要受到发债主体结构性影响，48笔境内债券中41笔由国企发行；1月境内外融资成本结构性下降，平均票面利率3.51%，较上月下降54个基点。

　　值得注意的是，招商蛇口与建发分别成功发行12.9亿元与10亿元并购债，并明确融资用途。这是对2021年末政策的积极响应，预计2022年会有更多优质房企发行并购债。

　　境外债券融资平均票面利率则大幅上涨263个基点至8.63%，1月发行主体除了碧桂园、绿城中国等头部房企外，还涉及部分存在负面舆情的房企，因此境外债券利率分化进一步加剧，利率从2.30%到13.50%不等。

　　1月发债的另一个特点是短债盛行，境内债券融资发行平均期限为3.9年，较上月减少约1.1年，主要是一年内短期债券占比升高至29%，影响整体发债周期表现。

（文章来源：每日经济新闻）